| Duurzaam beleggen in vastgoed: hoe doe je dat? |
‘Duurzaamheid’. Een term die je veel hoort. Alles moet duurzaam: je eten, je huis, je kleding… Maar ook de beleggingen in de portefeuille van Pensioenfonds APF. Maar hoe gaat dat dan? Wat betekent het als je duurzaam belegt in vastgoed? Goede vraag… in dit artikel lees je er meer over.
Onze beleggingsovertuiging? Het is onze taak om
duurzaam te beleggen Duurzaam beleggen omschrijven wij als: een beleggingsaanpak die een beter risicorendementsprofiel oplevert en een meer duurzame wereld oplevert. Wij genereren zo op een brede manier waarde, zowel in financiële zin als in de zin van een betere -meer duurzame- wereld.
De keuzes die wij voor de beleggingen maken, hebben niet alleen effect op de financiële positie van het pensioenfonds. Onze beleggingskeuzes hebben ook invloed op mens, maatschappij en milieu. Daarom is duurzaam beleggen een integraal onderdeel van het beleggingsbeleid binnen alle beleggingscategorieën. In dit artikel kijken we naar: wat is onze aanpak voor duurzaam beleggen in de vastgoedportefeuille? En hoe meten wij de duurzaamheid van vastgoed?
Beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed: hoe duurzaam is dat?
In niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen beleggen wij voor de lange termijn. De waardeontwikkeling van deze vastgoedfondsen heeft geen verband met de beurs, zij hebben een hoge drempel voor investeerders en kennen hun investeerders goed. Zij leggen direct en transparant verantwoording af over het vastgoedbeleggingsbeleid. |
|
|
Duurzaamheidsdoelstellingen voor niet-beursgenoteerd vastgoed
Doel 1: een GRESB-score van 5 sterren voor alle vastgoedfondsen in 2022
Nu denk je: ‘GRESB, wat is dat? De GRESB staat voor Global Real Estate Sustainability Benchmark. En is een graadmeter met een score op duurzaamheid van vastgoedfondsen. GRESB onderzoekt wereldwijd de duurzaamheid van vastgoed en infrastructuur. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar hoe het energie- en waterverbruik is van gebouwen. Ook wordt de beheerder, de organisatie, van het vastgoed beoordeeld. Een vastgoedfonds wordt gescoord op de onderdelen: Milieu (E), sociale omstandigheden (S) en ondernemingsbestuur (G). De beoordeling loopt van 1 tot 5 sterren, 5 sterren is het hoogst.
Doel 2: het behalen van een 5% lagere co2- uitstoot jaar op jaar
Vastgoedfondsen moeten aantoonbaar bijdragen aan de verbetering van het klimaat. Hun ecologische voetafdruk moet elk jaar kleiner worden. Dit maken wij heel concreet: minimaal een 5% lagere co2-uitstoot. Elk jaar opnieuw.
Doel 3: een verlaging van 1% waterverbruik en 2% minder energieverbruik
Ook moeten vastgoedfondsen aantonen dat ze elk jaar minder water en energie verbruiken. Elk jaar 1% minder water en elk jaar 2% minder energieverbruik. Maar: vastgoedfondsen moeten eerst inzicht krijgen in energie- en waterverbruik en dit is nog een enorme uitdaging. Wij dagen de vastgoedfondsen uit om elk jaar van meer gebouwen het inzicht in dat verbruik te krijgen.
Er is direct contact met de beheerders van de vastgoedfondsen, zij rapporteren minimaal een keer per jaar uitgebreid over hun behaalde resultaten op deze doelstellingen. Ook geven zij elk jaar aan waar zij het komend jaar verbetering op duurzaamheid op gaan behalen. Dit naast de scores op duurzaamheid die wij elk jaar van GRESB ontvangen. |
|
|
Hoe zien de GRESB scores eruit van de niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen?
Uit de scores per eind 2020 blijkt voor de vijf vastgoedfondsen een gemiddelde totaal score van 89 punten. Een verbetering t.o.v. 2019 toen de score 87 was. Vier van de vijf fondsen hebben 5 sterren, en één vastgoedfonds heeft 4 sterren gekregen van GRESB. In 2019 kreeg dit vastgoedfonds nog een score van drie sterren.
Een verbetering op de scores is het beste te verkrijgen op het gebied van milieu, het verlagen van het energie- en waterverbruik. In 2020 hebben we meer inzicht gekregen in het energie- en waterverbruik. Het energieverbruik is met 4% verminderd en het waterverbruik van de gebouwen is zelfs met 6% gedaald. Mooie resultaten! Ten opzichte van 2019 hebben de vastgoedfondsen in 2020 een verlaging van de co2 uitstoot van 3% behaald. Hiermee is onze doelstelling van een 5% reductie in 2020 niet behaald. De vastgoedfondsen blijven zich inzetten en hebben er vertrouwen in dat de doelstelling de komende jaren wel wordt gehaald. |
|
|
En hoe zit het met de duurzaamheid bij beursgenoteerde vastgoedbedrijven?
Wij beleggen ook in Europese beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Naast de ontwikkelingen binnen die bedrijven, beweegt de koers mee met de ontwikkelingen op de financiële markten. Wij hebben twee managers aangesteld die in de vastgoedbedrijven beleggen. Zij nemen naast de verwachtingen voor de waardeontwikkeling van het vastgoed in die bedrijven ook
ESG Naast financiële overwegingen houdt Pensioenfonds APF in zijn beleggingsbeslissingen ook rekening met criteria op het gebied van milieu, maatschappij en goed ondernemingsbestuur. In het engels worden deze factoren onder Environmental, Social and Governance (“ESG”) aangemerkt. Hoe deze afweging gebeurt, is verwoord in het Beleid duurzaam beleggen.
-indicatoren mee in hun analyses. Hoe hoger de ESG-beoordeling, hoe positiever dat doorwerkt in de aandelenselectie. Input voor die beoordeling zijn meerdere databronnen, waaronder GRESB. Ook de eigen ervaring van die managers vanuit gesprekken met de vastgoedondernemingen speelt mee.
Belangrijk te vermelden is dat bij de beursgenoteerde vastgoedondernemingen niet alleen gestuurd wordt op het behalen van een maximale GRESB-score. De selectie en dus aan- of verkoop van deze ondernemingen in de portefeuille wordt integraal beoordeeld, dus ook de andere onderdelen zoals waardering en risico’s van een bedrijf worden hierbij betrokken. De managers gaan regelmatig met de vastgoedondernemingen in gesprek over duurzaamheid, omdat ook dit ten goede komt aan de aandeelhouderswaarde. Wij zien dat ook op de aandelenbeurs het besef doordringt: we moeten samen werken aan een duurzamere wereld. |
|
|
|
